Cap Rate adalah sistem penghitungan evaluasi investasi khususnya investasi real estat yang banyak digunakan oleh pemodal hingga pihak perusahaan besar. Metode hitung ini memungkinkan pemodal atau perusahaan mengetahui seberapa besar nilai pengembalian potensial atas investasi real estat.
Hasil dari perhitungan ini ada dua meliputi hasil dengan tingkat baik atau tingkat buruk. Bila hasil perhitungan menunjukkan tingkat baik maka akan sangat baik bagi para pemodal. Sebaliknya bila hasil perhitungan menunjukkan angka rendah maka bisa dibilang hal tersebut buruk bagi pemodal.
Namun secara luas metode ini tidak hanya bisa digunakan bagi para pemodal dan perusahaan besar saja. Para pelaku bisnis dan pemodal awal juga bisa ikut menggunakan metode ini untuk mendapat perhitungan investasi yang tepat per tahunnya.
Definisi Cap Rate
Capitalization rate atau dalam bahasa Indonesia sering disebut tingkat kapitalisasi adalah metode perhitungan tingkat kapitalisasi bisa menunjukkan berbagai indikator dalam transaksi investasi. Umumnya metode hitung ini digunakan dalam transaksi jual beli properti khususnya real estat.
Karenanya banyak pemodal yang menjadikan metode perhitungan ini sebagai pegangan sebelum, saat bahkan setelah melakukan investasi. Tentu tingkat cap rate dari sebuah properti berbeda beda dengan patokan umum berikut:
| Jenis Properti | General Cap Rate |
| Rumah | 3% – 5% |
| Apartemen | 7% – 12% |
| Kondominium | 7% – 12% |
| Ruko atau Rukan | 6% – 9% |
| Toko atau Kios | 5% – 10% |
| Lahan kosong | 0.5% – 2% |
Dengan patokan umum cap rate di atas pemodal akan lebih mudah menentukan apa yang akan diincar sebagai aset investasi. Tidak hanya itu, general cap rate juga bisa mempermudah pemilik aset untuk menentukan harga sewa relevan. Formula perhitungan tarif sewa berdasar cap rate di atas:
| Tarif Sewa (Per Tahun) = | Nilai Properti |
| Nilai Persenan Cap Rate |
Dalam perhitungan ini nilai properti dan tarif sewa harus memiliki format mata uang yang sama. Misalkan target perhitungan dalam rupiah sementara nilai sewa dalam bentuk dolar maka perlu dikonversi terlebih dulu.
Fungsi Cap Rate
Cap rate adalah metode perhitungan dengan fungsi yang cukup beragam. Walaupun hanya memiliki rumus yang sederhana nyatanya hasil perhitungan dari cap rate banyak membantu pemodal dari berbagai sisi. Berikut 3 fungsi utama cap rate yang paling umum diketahui.
1. Mengetahui Nilai Pengembalian Potensial
Fungsi pertama yang umum didapatkan dari cap rate yakni sebagai metode untuk mengetahui nilai pengembalian potensial. Pada dunia investasi khususnya memperhitungkan dan mengetahui nilai return jadi sebuah keharusan.
Hal ini dilakukan untuk menghindari berbagai macam potensi kerugian. Pengembalian potensial biasanya dihitung berdasar pada pengembalian per tahun. Namun tidak menutup kemungkinan untuk mengetahui potensi pengembalian dalam kurun waktu lain menggunakan metode hitung cap rate.
Walaupun umumnya digunakan pada proses perhitungan aset real estat, nyatanya perhitungan ini juga bisa digunakan pada jenis aset modal lainnya. Tidak jarang pemodal menggunakan metode ini untuk mengukur nilai kapitalisasi surat obligasi.
2. Acuan Investasi Bagi Para Pemodal
Cap rate formula juga banyak digunakan sebagai acuan investasi bagi para pemodal. Hasil perhitungan dari formula atau rumus cap rate banyak dijadikan acuan apakah investasi real estat yang dirujuk akan menguntungkan atau tidak.
Biasanya langkah awal sebelum memilih aset dibarengi dengan perhitungan ini. Tidak hanya pemodal sebenarnya orang awam sekalipun bisa menggunakan perhitungan cap rate bila ingin mencoba berinvestasi di aset real estat.
3. Menentukan Tarif Sewa Properti yang Relevan
Tentu saja ada banyak cara untuk mengembangkan aset yang dimiliki salah satunya dengan penyewaan. Salah satu manfaat cap rate formula yakni bisa jadi bahan penentuan berapa tarif sewa aset properti yang relevan.
Kebanyakan aset yang dihitung menggunakan metode cap rate ini adalah aset bangunan dengan nilai aman berkisar dari 3% hingga 12% bergantung jenis bangunannya. Bila nilai hitung di bawah 3% biasanya pemodal akan langsung menyatakan investasi tidak menguntungkan.
Kalkulasi dari cap rate tentu tidak hanya bisa dilakukan sekali saat sebelum membeli aset tapi bisa digunakan berkali kali setelah aset dimiliki dan ingin dikembangkan. Perhitungan bersifat dinamis menyesuaikan dengan nilai pasar atau harga jual aset saat ini.
Cara Menghitung Cap Rate
Seperti yang sudah disampaikan perhitungan menggunakan metode cap rate untuk mengetahui tingkat kapitalisasi bisa dilakukan dengan mudah. Namun perlu dipahami ada rumus khusus yang perlu digunakan. Rumus cap rate adalah:
1. Versi 1
| Capitalization Rate (Cap Rate) = | NOI (Net Operating Income) |
| Nilai Pasar Terkini (Harga Jual Terkini) |
Versi ini merupakan rumus umum namun tidak terlalu popular karena beberapa hal. Salah satunya yang paling kuat yakni hasil hitung kurang realistis untuk jenis perhitungan pada aset dengan umur tua dan harga yang rendah terlebih lagi karena harga properti punya fluktuasi yang luas.
2. Versi 2
| Capitalization Rate (Cap Rate) = | Pendapatan Operasional Bersih |
| Harga Jual Aset (Nilai Pasar Saat Ini) |
Keterangan:
- Pendapatan Operasional Bersih = hasil konversi pendapatan tahunan dari sewa properti (yang ditargetkan), diperoleh dengan cara mengurangi semua biaya pengelolaan properti termasuk biaya pemeliharaan serta pajak.
- Harga Jual Aset (Saat Ini) = nilai jual atau beli properti yang sedang berlaku sesuai harga pasar umum. Namun dalam versi lain nilai ini bisa dihitung berdasar biaya perolehan atau biaya asli modal.
Versi ini lebih banyak digunakan karena hasil yang dihasilkan akan lebih spesifik. Biasanya perhitungan ini digunakan sebagai tindak lanjutan pemodal yang sudah memiliki properti sebagai aset investasi dan ingin menyewakannya.
Contoh Perhitungan Cap Rate
Perhitungan cap rate sebenarnya bisa disesuaikan dengan rumus atau format perhitungan yang tersedia. Namun sebagai langkah pengenalan berikut contoh perhitungan cap rate dengan rumus versi 2.
- Contoh Kasus:
Contoh, bila seorang pemodal memiliki dana sekitar Rp 1.000.000,- dan sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi pada obligasi instansi pemerintahan atau membeli bangunan komersial dengan penyewa masif untuk pembayaran sewa reguler per bulan atau per tahun.
Pemodal rencananya ingin melakukan perhitungan pada opsi kedua dengan nilai beli properti stabil Rp 1.000.000,- asumsi total sewa per tahun Rp 900.000,- dengan anggaran pemeliharaan Rp 200.000,- dibebankan pada pemodal. Alhasil pendapatan bersih yang diterima sekitar Rp 700.000,-.
- Penghitungan Cap Rate:
Cap Rate akan dihitung yakni Pendapatan Operasional Bersih/ Nilai Beli Properti. Maka:
700.000 ÷ 1.000.000 = 0.7% (konversi nilai langsung dari Rupiah ke dalam bentuk persen)
Perhitungan cap rate ini bisa digunakan berkali kali sesuai dengan kebutuhan pemodal. Biasanya hasil perhitungan dari tiap aset investasi akan dibandingkan untuk mengetahui aset investasi mana yang paling menguntungkan.
Cap rate adalah metode hitung nilai atau tingkat kapitalisasi dari sebuah objek investasi yang biasanya berupa real estat. Tapi di samping real estat, metode perhitungan ini juga bisa saja digunakan untuk kalkulasi atau perbandingan nilai aset investasi lainnya oleh seorang pemodal.
